Fiscalidad inmobiliaria
en Madrid 2026.
Lo que conviene saber antes de firmar.

Antes de empezar

Esto no es asesoramiento fiscal. Es una guía orientativa con los tipos vigentes a octubre de 2026. Los tipos cambian con cada ley de presupuestos, ordenanza municipal o reforma autonómica. Antes de firmar una compraventa, un contrato de obra o una declaración, consulta a un asesor fiscal habilitado para tu caso. Si compras desde fuera de España, también a tu asesor en tu país de residencia.

Nosotros somos constructora: lo que sí podemos aportar antes de comprar es una visita técnica al piso para valorar el coste de la reforma, o un presupuesto por partidas en 24 h laborables a partir de planos o fotos. Sumado a los impuestos de esta guía, te da el coste real de la operación.

La respuesta corta · resumen impositivo Madrid 2026

Al comprar

Cada año como propietario

Al vender

Impuestos al comprar — segunda mano vs obra nueva

Vivienda de segunda mano y vivienda de obra nueva tributan por rutas distintas que no se mezclan.

Segunda mano · ITP del 6 %

Cuando compras un piso que ya ha sido transmitido (la inmensa mayoría del mercado en los barrios céntricos), aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad de Madrid el tipo general es el 6 %, sobre el mayor entre el valor escriturado y el valor de referencia de Catastro. Si tu precio es inferior al valor de referencia, el impuesto se calcula sobre este último. Conviene comprobarlo en la sede electrónica del Catastro antes de firmar arras.

Hay dos beneficios para vivienda habitual que conviene conocer: un tipo reducido del 4 % para familias numerosas (con requisitos, entre ellos vender la vivienda habitual anterior en un plazo de dos años) y una bonificación del 10 % de la cuota cuando el valor de la vivienda no supera los 250.000 €. Para menores de 35 años existe además una bonificación del 100 % en municipios de menos de 2.500 habitantes, con el mismo límite de valor. No son acumulables con el tipo de familia numerosa.

Obra nueva · IVA 10 % + AJD 0,75 %

En la primera transmisión de una vivienda aplica IVA del 10 % sobre el precio y AJD del 0,75 % (tipo general en la Comunidad de Madrid; hay tipos reducidos en supuestos concretos). En obra nueva no hay ITP. Garajes y trasteros que se venden junto con la vivienda (con límites) siguen el mismo tipo; vendidos sueltos van al 21 %.

Otros gastos típicos de la compra

• Notario y Registro de la Propiedad. Aranceles oficiales que dependen del valor escriturado y de si hay hipoteca. Pide presupuesto previo a la notaría.
• Gestoría, opcional, si no quieres tramitar tú la liquidación y la inscripción.
• Tasación si financias con hipoteca.
• Comisión inmobiliaria si la compra pasa por agencia: comprueba en el encargo quién la paga.

Impuestos anuales como propietario

IBI · el impuesto recurrente más visible

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad. En Madrid capital el tipo general urbano para 2026 es el 0,414 % sobre el valor catastral (0,428 % en 2025). Hay tipos diferenciados para usos no residenciales de mayor valor y bonificaciones (por ejemplo, para familias numerosas), según la ordenanza.

Para situarlo: con un valor catastral de entre 200.000 y 400.000 €, el recibo estaría aproximadamente entre 830 y 1.660 € al año, antes de bonificaciones. El valor catastral suele quedar bastante por debajo del precio de mercado, así que el IBI sobre el precio real es menor que el tipo nominal. El dato exacto está en el último recibo, que conviene pedir al vendedor.

Tasa de residuos · en vigor en Madrid desde 2025

La Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados obliga a los ayuntamientos a cobrar una tasa que cubra el coste del servicio. Madrid implantó la Tasa de Gestión de Residuos (TGR) en 2025 y la ajustó en 2026: suma una tarifa base según el valor catastral y una tarifa de generación según el número de empadronados y los kilos por habitante del barrio. Para una vivienda ocupada va aproximadamente de 41 a 344 € al año; una vivienda vacía paga solo la tarifa base. En 2026 se cobra por padrón, del 1 de octubre al 30 de noviembre.

Comunidad de propietarios · no es impuesto pero pesa

Las cuotas de comunidad no son impuestos, pero son el gasto recurrente que más varía de un edificio a otro (portería, ascensor, calefacción central). En edificios antiguos pueden llegar derramas para fachada, cubierta, ascensor o saneamiento. Antes de comprar, pide el certificado de deudas, las actas de las últimas juntas y, si la hay, la inspección técnica del edificio.

Si no eres residente fiscal en España

Si vives fuera de España y tienes un piso en Madrid, tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210.

Si no alquilas el piso (uso propio o vacío)

Hacienda imputa una renta presunta por tener el inmueble: el 1,1 % del valor catastral si se revisó en los últimos diez años, o el 2 % si no, proporcional a los días del año. Sobre esa base se aplica el 19 % si resides en la UE/EEE o el 24 % si resides fuera. Con la Orden HAC/623/2026, la imputación de 2026 se declara entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.

Si alquilas el piso

Declaras los rendimientos en el modelo 210, por trimestres o agrupados en una declaración anual (para rentas de 2026, en abril de 2027, según la misma orden). Si resides en la UE/EEE puedes deducir los gastos necesarios (IBI, comunidad, intereses, reparaciones, amortización). Si resides fuera de la UE, Hacienda sigue aplicando el 24 % sobre ingresos íntegros sin gastos. La Audiencia Nacional (sentencia de 28 de julio de 2025) consideró esa limitación contraria a la libre circulación de capitales, y el Tribunal Supremo admitió el recurso de casación en julio de 2026: hasta que resuelva, conviene hablar con tu asesor sobre pedir rectificaciones para no perder derechos.

Convenios para evitar doble imposición · caso Iberoamérica

España tiene convenios bilaterales con la mayoría de países de Iberoamérica: México, Brasil, Argentina, Colombia, Chile, Uruguay, Venezuela, Ecuador, Bolivia, Cuba y República Dominicana, entre otros. Con Perú el convenio firmado en 2006 sigue sin estar en vigor. La regla general: las rentas de inmuebles tributan en el país donde está el inmueble, y el país de residencia evita la doble imposición en los términos del convenio.

En la práctica, un comprador iberoamericano paga en España IBI e IRNR, y después ajusta con su asesor en su país. La cuota no se duplica, pero sí la gestión. Conviene tener asesor fiscal a los dos lados desde la compra.

Si vendes el inmueble

IRPF sobre ganancia patrimonial · residentes

La diferencia entre el precio de venta (menos gastos de la venta) y el de compra (más gastos de adquisición y mejoras documentadas) es la ganancia patrimonial, que tributa en la base del ahorro del IRPF:

• Hasta 6.000 €: 19 %
• De 6.000 a 50.000 €: 21 %
• De 50.000 a 200.000 €: 23 %
• De 200.000 a 300.000 €: 27 %
• Por encima de 300.000 €: 30 % (desde 2025, Ley 7/2024; antes 28 %)

Hay exenciones relevantes: reinversión en nueva vivienda habitual (en dos años), mayores de 65 que venden su vivienda habitual, dación en pago. Las facturas de la reforma, si son mejoras, suman al valor de adquisición: guárdalas.

Modelo 211 · retención del 3 % al vendedor no residente

Si quien vende no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor liquida después con su modelo 210; si la cuota final es menor, se le devuelve la diferencia.

Plusvalía municipal · sobre el suelo

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo. En Madrid capital el tipo es el 29 %. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) y el real (la ganancia efectiva atribuible al suelo), y paga el menor. Si no hay ganancia, no hay impuesto.

IVA en reformas · qué tipo aplica

Lo desarrollamos en el artículo de PEM, PEC, beneficio industrial e IVA, pero en resumen: el tipo reducido del 10 % (art. 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA) se aplica a obras de renovación o reparación de vivienda cuando el destinatario es persona física y la usa para fines particulares, la vivienda se terminó hace al menos dos años y los materiales que aporta el contratista no superan el 40 % de la base imponible. Si alguna condición falla, el 21 %. Si compras como sociedad o la vivienda se destina a actividad, lo normal es el 21 %. Locales y oficinas, siempre 21 %.

Y si la reforma mejora la eficiencia energética, revisa las ayudas y deducciones vigentes: las deducciones del IRPF del 20 % y 40 % en viviendas siguen hasta el 31/12/2026 (RDL 7/2026), con certificado energético antes y después.

Casos típicos · perfil del comprador

Cómo anticiparlo antes de firmar

Uno · suma todos los costes al precio antes de ofertar. No es lo mismo "compro un piso de 400.000 €" que "me cuesta 400.000 € más un 6 % de ITP, notaría, registro y la reforma". La cifra total cambia tu margen de negociación.

Dos · si no eres residente, contrata asesor fiscal en España antes de firmar. Escritura, valor de referencia, residencia fiscal y convenio tienen que encajar desde el principio.

Tres · pon número a la reforma antes de cerrar arras. Una visita técnica de la constructora o un presupuesto por partidas a partir de planos o fotos te dice cuánto cuesta dejar el piso como quieres. Es el dato que la fiscalidad no te da.

Preguntas frecuentes