Licencia de obra
vs declaración
responsable
en Madrid.

La respuesta corta

En Madrid capital, la mayoría de las reformas interiores de vivienda o local que no tocan estructura, fachada ni volumen, y no están en un edificio protegido, se tramitan por declaración responsable: presentas la documentación y puedes empezar, con control posterior del Ayuntamiento. Algunas actuaciones menores, como cambiar acabados interiores, ni siquiera necesitan trámite. La licencia urbanística se exige cuando la obra necesita proyecto (por ejemplo, porque toca estructura o altera la fachada) o afecta a edificios o elementos protegidos, y hay que esperar a que se conceda. Además pagarás el ICIO, que en Madrid capital es el 3,75 % del coste de ejecución material, y una tasa municipal por tarifa, salvo que tramites con una Entidad Colaboradora Urbanística.

Qué normas lo deciden en Madrid

Hay dos niveles. La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, reformada por la Ley 1/2020, dice qué actos van a licencia (art. 152) y cuáles a declaración responsable (art. 155). En Madrid capital, la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (publicada en el BOCM el 17 de mayo de 2022 y en vigor desde el 17 de junio de 2022) concreta el procedimiento: su Anexo I recoge las actuaciones sujetas a licencia y su Anexo II las sujetas a declaración responsable. A octubre de 2026 sigue siendo la norma de referencia; lo último aprobado (29 de septiembre de 2026) es una modificación del reglamento de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas, no de la ordenanza de licencias.

Qué es la declaración responsable

La declaración responsable es el documento por el que el interesado declara, bajo su responsabilidad, que la actuación cumple la normativa, que tiene la documentación que lo acredita y que la mantendrá durante la obra. Su ventaja es la agilidad: con la presentación completa puedes empezar, y el Ayuntamiento comprueba después. Pero no es un trámite automático: si la documentación está incompleta o la actuación no es conforme, no habilita y la obra queda expuesta.

Según el art. 155 de la Ley del Suelo, van por declaración responsable, entre otras, las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, siempre que no requieran proyecto según la LOE ni afecten a edificios protegidos. En la práctica entran aquí la mayoría de reformas de baño y cocina, las redistribuciones con tabiquería no portante, la renovación de instalaciones y muchas reformas de locales sin cambio de uso (si el local va a tener una actividad abierta al público, el trámite incluye también la actividad).

Actuaciones que no necesitan trámite

La propia Ordenanza 6/2022 recoge actuaciones no sujetas a título habilitante, como la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local o la renovación de instalaciones con características equivalentes, siempre que el edificio no tenga protección que lo impida. Ojo: aunque la obra no necesite trámite, sí lo necesitan el contenedor o el andamio en vía pública, y la comunidad de propietarios puede tener sus propias normas.

Quién la presenta y qué documentación se exige

La presenta el titular o su representante. Según el alcance, se exige documentación técnica (memoria, planos o proyecto) y, en muchos casos, la firma de un técnico competente. La declaración responsable simplifica el trámite, pero no exime de cumplir la normativa ni de aportar la documentación que corresponda. Sobre quién firma cada documento técnico, ver quién firma qué en una obra.

Qué es la licencia urbanística

La licencia urbanística es una autorización previa: el Ayuntamiento comprueba que la obra se ajusta a la normativa antes de concederla, y la obra no puede empezar hasta entonces. Según el art. 152 de la Ley del Suelo y el Anexo I de la Ordenanza, se exige licencia, con carácter general, para:

• Actos de edificación que precisan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación: por ejemplo, intervenciones que alteran la estructura (muros de carga, forjados, pilares) o la configuración arquitectónica.
• Obras que producen una variación esencial de la fachada, el volumen o la envolvente: ampliaciones, nuevos huecos, cubiertas.
• Intervenciones en edificios catalogados o protegidos, o parciales que afecten a sus elementos protegidos.

En estos casos hace falta proyecto técnico firmado por técnico competente y, según el alcance, dirección facultativa, dirección de ejecución y coordinación de seguridad y salud. Si tu obra tiene arquitecto, el constructor ejecuta lo que marca el proyecto y sigue a la dirección facultativa. Los cambios de uso (por ejemplo, de local a vivienda) tienen su propia regulación y exigencias urbanísticas: conviene estudiarlos caso a caso con un técnico.

Qué trámite corresponde a cada tipo de obra

La tabla es orientativa y resume la Ley 9/2001 (arts. 152 y 155) y la Ordenanza 6/2022. El trámite exacto depende del alcance real de la obra, de la protección del edificio y del planeamiento de la parcela. Confírmalo con un técnico y en la sede electrónica del Ayuntamiento antes de empezar.

Las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU)

Madrid permite tramitar licencias y declaraciones responsables a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU): empresas privadas habilitadas que revisan la documentación, emiten un certificado de conformidad y lo trasladan al Ayuntamiento, que mantiene la última palabra y la inspección. Tres cosas que conviene saber:

• Es voluntario. Puedes presentar directamente ante el Ayuntamiento o hacerlo a través de una ECU.
• Cambia lo que pagas. Si tramitas con una ECU, el Ayuntamiento no cobra su tasa por prestación de servicios urbanísticos; pagas el precio de la entidad. La Junta de Gobierno aprueba cada año el marco de precios de las ECU (los de 2026, por acuerdo de 16 de octubre de 2025).
• Regulación recién actualizada. El 29 de septiembre de 2026 el Ayuntamiento aprobó la modificación del reglamento de las ECU: las entidades podrán empezar a operar con declaración responsable, deberán comunicar sus precios cada año (que se publicarán), y si una ECU pierde la habilitación el ciudadano podrá seguir el expediente con el Ayuntamiento o con otra ECU.

El ICIO, la tasa y los plazos

El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) grava el coste real y efectivo de la obra, que en la práctica es el presupuesto de ejecución material: sin gastos generales, beneficio del constructor, honorarios ni IVA. En Madrid capital el tipo es el 3,75 % desde 2024 (antes, el 4 %). En una obra con 40.000 € de ejecución material, por ejemplo, son 1.500 €. Lo paga el dueño de la obra. La ordenanza fiscal prevé además algunas bonificaciones; consulta si tu obra encaja en alguna antes de pagar.

La tasa por prestación de servicios urbanísticos se calcula por tarifa según el tipo de actuación y su superficie, no como un porcentaje del presupuesto, y se autoliquida al presentar. Si usas una ECU, en su lugar pagas el precio de la entidad.

En cuanto a plazos: la declaración responsable habilita para empezar con su presentación completa; la licencia obliga a esperar la resolución, que puede llevar semanas o meses según la complejidad. El trámite influye en el coste y en el calendario. Cómo se suman ICIO, IVA y el resto en el precio final lo explicamos en PEM, PEC, beneficio industrial e IVA.

Los riesgos de no tramitar

Ejecutar una reforma sin el trámite que corresponde no es un atajo:

• Paralización de la obra: la inspección municipal puede ordenar detener los trabajos.
• Expediente sancionador con multa, según la gravedad y lo ejecutado sin amparo.
• Restablecimiento de la legalidad, que en los casos graves puede obligar a deshacer lo construido.
• Problemas al vender, alquilar o financiar: la falta de documentación regular bloquea operaciones y seguros.
• Pérdida de ayudas y bonificaciones que exigen obra con título habilitante.

Tramitar lo que corresponde de entrada siempre es más barato que regularizar después con la sanción encima.

Cómo asegurarte de acertar con el trámite

La regla práctica: si la obra solo toca el interior y no afecta a estructura, fachada, volumen ni elementos protegidos, lo habitual es la declaración responsable o, para cambios de acabados, ningún trámite; si toca estructura, configuración exterior o un edificio protegido, hace falta licencia con proyecto. La frontera es técnica, así que lo prudente es que un técnico competente valore el alcance y confirmar el trámite en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid o con una ECU antes de empezar. Un presupuesto por partidas ayuda: deja a la vista qué partidas tocan estructura, fachada o instalaciones comunes, que es lo que suele cambiar el trámite.

Preguntas frecuentes