Promotor, arquitecto, aparejador, coordinador y constructor.
Quién firma qué
en una obra en España.

La respuesta corta

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) llama «agentes de la edificación» a todas las personas que intervienen en el proceso de la edificación (art. 8) y fija las obligaciones de cada uno en sus artículos 9 a 13. El Real Decreto 1627/1997 añade la figura del coordinador de seguridad y salud. En resumen: el promotor encarga la obra; el proyectista la define; el director de obra la dirige; el director de la ejecución controla cómo se construye; el coordinador de seguridad y salud coordina la prevención cuando trabajan varias empresas; y el constructor la ejecuta. Montereal es el constructor.

El promotor: quien encarga la obra

Para la LOE, el promotor es quien decide, impulsa, programa y financia la obra (art. 9). En una reforma de vivienda o local, el promotor es el propio cliente. Sus obligaciones básicas: facilitar la documentación e información previa para el proyecto, autorizar al director de obra las modificaciones, gestionar y obtener las licencias, suscribir el acta de recepción y, cuando proceda, los seguros del art. 19 LOE.

En materia de seguridad, el RD 1627/1997 define al promotor como «cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra» y le atribuye la designación del coordinador de seguridad y salud (art. 3). Esa designación no le exime de sus propias responsabilidades (art. 3.4). Un matiz útil: si el promotor contrata directamente a trabajadores autónomos, pasa a tener la consideración de contratista respecto de ellos (art. 2.3), con la excepción que la norma prevé para la reparación de la propia vivienda. Contratar gremios por separado, sin un constructor que los coordine, cambia el papel del cliente.

El proyectista y el director de obra

El proyectista redacta el proyecto «con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente» (art. 10 LOE): planos, memoria, pliegos, mediciones y presupuesto, y justificación del Código Técnico de la Edificación. La LOE exige proyecto, entre otras, en las obras de reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio: intervenciones totales, o parciales que cambien de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el sistema estructural, o que cambien el uso característico (art. 2.2). Muchas reformas interiores no entran en ese supuesto, aunque el ayuntamiento puede pedir documentación técnica igualmente; lo explicamos en licencia de obra o declaración responsable.

El director de obra dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto y la licencia (art. 12 LOE). Resuelve las contingencias, consigna instrucciones en el Libro de Órdenes y Asistencias, elabora las modificaciones de proyecto que pida o autorice el promotor, conforma las certificaciones parciales y firma el certificado final de obra. Suele ser el mismo arquitecto que redactó el proyecto; si no lo es, asume las responsabilidades derivadas de las omisiones o deficiencias del proyecto que dirige (art. 17.7).

El director de la ejecución de la obra

Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, «asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado» (art. 13 LOE). Habitualmente es un arquitecto técnico colegiado (en Madrid, en el Colegio de Aparejadores). Verifica la recepción en obra de los productos de construcción y ordena ensayos, comprueba replanteos, materiales y ejecución, consigna instrucciones en el Libro de Órdenes y elabora y suscribe las certificaciones parciales y la liquidación final.

Para el cliente es una pieza muy útil: las certificaciones que el constructor presenta para cobrar pasan por alguien que comprueba que lo certificado coincide con lo ejecutado. Así trabajamos en Montereal cuando hay dirección facultativa: certificamos según lo ejecutado y el técnico del cliente lo revisa antes del pago.

El coordinador de seguridad y salud

El RD 1627/1997 obliga al promotor a designar un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución «cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos», antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate esa circunstancia (art. 3.2). En una reforma con constructor y gremios subcontratados (electricidad, fontanería, carpintería, climatización), esa concurrencia es lo normal.

El coordinador es un técnico competente integrado en la dirección facultativa (art. 2.1.f). Aprueba el plan de seguridad y salud que elabora el constructor (art. 7.2), coordina la aplicación de los principios de prevención entre las empresas y tiene el libro de incidencias (art. 13). Si no es obligatorio designarlo, sus funciones las asume la dirección facultativa.

¿Puede coincidir con el director de ejecución? Sí: la norma no lo impide y en reformas es frecuente que el mismo arquitecto técnico asuma ambas funciones. Lo que sí subraya la guía técnica del INSST es su independencia respecto de contratistas y subcontratistas: lo designa el promotor y no debería pagarlo la empresa que va a ejecutar la obra.

El constructor: quien ejecuta la obra

La LOE define al constructor como el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de ellas «con sujeción al proyecto y al contrato» (art. 11). Sus obligaciones principales:

• Ejecutar la obra conforme al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución.
• Designar al jefe de obra, que le representa técnicamente en la obra, y asignar los medios humanos y materiales necesarios.
• Formalizar las subcontrataciones dentro de los límites del contrato y de la Ley 32/2006 de subcontratación: inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA), niveles máximos y libro de subcontratación (arts. 4, 5 y 8).
• Elaborar el plan de seguridad y salud a partir del estudio de seguridad (art. 7 RD 1627/1997), que aprueba el coordinador, y comunicar la apertura del centro de trabajo a la autoridad laboral.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción, y facilitar los datos para la documentación de la obra ejecutada.
• Responder de los defectos de ejecución dentro de los plazos del art. 17 LOE: 1 año en acabados, 3 años en habitabilidad y 10 años en estructura.

Este es el papel de Montereal. Somos una constructora de reformas inscrita en el REA, al corriente con la AEAT y la Seguridad Social y con seguro de responsabilidad civil en vigor. No firmamos proyectos ni dirección facultativa: trabajamos con el arquitecto y el arquitecto técnico que elige el cliente y respetamos sus instrucciones.

Quién firma qué documento, paso a paso

Cuándo hacen falta todas estas figuras

Depende de dos cosas: si la obra necesita proyecto según la LOE y lo que exija el ayuntamiento para tramitarla. Si hay proyecto, habrá proyectista y dirección facultativa (director de obra y, normalmente, director de ejecución). El coordinador de seguridad y salud no depende del proyecto, sino de que concurran varias empresas o autónomos en la ejecución.

En reformas interiores sin proyecto, el ayuntamiento puede pedir igualmente la intervención de un técnico, y la obligación de coordinar la seguridad sigue existiendo si trabajan varias empresas. Antes de empezar, conviene confirmar con el técnico y con el ayuntamiento qué régimen corresponde a la obra.

Qué pasa si falta alguna firma

• Obra que necesitaba proyecto y dirección y se hace sin ellos: no hay certificado final de obra ni documentación de lo ejecutado, y la obra puede quedar sin amparo urbanístico. Eso complica después vender, alquilar, asegurar o pedir licencias de actividad, y regularizar suele costar más que hacerlo bien desde el principio.
• Sin coordinador cuando es obligatorio: la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social (LISOS) tipifica como infracción grave del promotor no designarlo cuando es preceptivo (art. 12.24). Las infracciones graves en prevención se sancionan con multas de 2.451 a 49.180 € (art. 40.2, cuantías vigentes desde octubre de 2021). Qué ocurre si además hay un accidente lo explicamos en el artículo sobre accidentes en obra.
• Sin plan de seguridad aprobado: el constructor no debería empezar. Es su documento y su responsabilidad, y sin él tampoco puede hacer la comunicación de apertura.

Honorarios: cómo se fijan

No hay tarifas oficiales. Desde la reforma de la Ley de Colegios Profesionales por la Ley 25/2009, los colegios no pueden establecer baremos orientativos ni recomendaciones sobre honorarios (art. 14 de la Ley 2/1974). Cada técnico fija su precio según el trabajo:

• Si hace falta proyecto o basta con documentación técnica más sencilla.
• El alcance de la dirección: número de visitas, informes y certificaciones.
• Si incluye la coordinación de seguridad y salud y la redacción del estudio de seguridad.
• Visados, tramitación municipal y estudios complementarios (por ejemplo, certificado de eficiencia energética).

Lo razonable es pedir una propuesta por escrito que detalle qué incluye cada partida. Los honorarios técnicos no forman parte del presupuesto del constructor, y un buen presupuesto de obra debe dejarlo claro para que tengas presente el coste total. La diferencia entre presupuesto de ejecución material y precio final la explicamos en el artículo de PEM, PEC, beneficio industrial e IVA.

Caso típico · reforma integral con el arquitecto del cliente

Así se reparte el trabajo en una reforma integral de vivienda en Madrid en la que el cliente ya tiene arquitecto:

• El cliente (promotor) encarga al arquitecto la documentación técnica y la tramitación municipal, y designa a un arquitecto técnico como director de ejecución y coordinador de seguridad y salud.
• Con los planos, Montereal prepara un presupuesto por partidas en 24 h laborables, que luego se ajusta midiendo en obra.
• Antes de empezar, Montereal elabora el plan de seguridad y salud, el coordinador lo aprueba y se comunica la apertura del centro de trabajo.
• Durante la obra, la dirección facultativa da instrucciones en el Libro de Órdenes; Montereal certifica según lo ejecutado y el director de ejecución lo revisa. Los cambios se valoran aparte y no se ejecutan hasta que el cliente los aprueba. El cliente recibe fotos semanales del avance.
• Al terminar, director de obra y director de ejecución firman el certificado final, y cliente y Montereal firman el acta de recepción, desde la que corren los plazos de garantía del art. 17 LOE.

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