Cómo elegir constructor
para tu reforma
en Madrid.

La respuesta corta

Antes de firmar, comprueba siete cosas: contrato escrito con precio, plazo, forma de pago y regla para los cambios; presupuesto desglosado por partidas con el IVA bien aplicado; inscripción en el REA vigente; certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social; seguro de responsabilidad civil en vigor; coordinación de seguridad y subcontratas en regla; y referencias verificables. Y desconfía del presupuesto anormalmente barato. Si falla cualquiera, sigue buscando.

Los siete filtros que evitan disgustos

Cada filtro responde a un problema concreto que aparece, una y otra vez, cuando se elige mal. Juntos dejan fuera a la mayoría de las empresas que acaban generando conflictos.

1. Contrato escrito con precio, plazo y reglas

El contrato fija qué se hace, por cuánto y en qué plazo. Debe recoger el alcance de la obra con el presupuesto por partidas como anexo, el plazo con fecha de fin, la forma de pago (mejor por certificaciones de lo ejecutado que por porcentajes a ojo, y nunca todo por adelantado), cómo se tratan los imprevistos, cómo se valoran y aprueban los cambios antes de ejecutarse, la garantía y qué pasa si hay retraso. Un constructor que se resiste a firmar un contrato claro ya te está dando una respuesta.

2. Presupuesto desglosado por partidas, con los impuestos claros

Un presupuesto serio se estructura por capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, acabados…) y, dentro de cada uno, por partidas con medición, precio unitario e importe. Al final deben verse el PEM, los gastos generales y el beneficio (separados o declarados como incluidos), el total y el IVA con su tipo: 10 % en obras de renovación de vivienda de un particular que cumplen los requisitos del art. 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA (vivienda terminada hace al menos dos años y materiales del constructor que no superen el 40 % de la base), 21 % en el resto y siempre en locales y oficinas. Aparte, el Ayuntamiento cobra el ICIO, que en Madrid capital es el 3,75 % del coste de ejecución material. Lo explicamos en PEM, PEC, beneficio industrial e IVA y en presupuesto por partidas frente a presupuesto alzado.

3. Inscripción en el REA

El REA (Registro de Empresas Acreditadas) es obligatorio para las empresas que quieran ser contratadas o subcontratadas en obras de construcción (Ley 32/2006 y RD 1109/2007). La inscripción la gestiona la autoridad laboral de la comunidad autónoma del domicilio de la empresa, vale para todo el país y debe renovarse cada tres años. Pide el número de inscripción y comprueba que está vigente.

4. Al corriente con Hacienda y Seguridad Social

Pide dos certificados recientes: el de estar al corriente de obligaciones tributarias para contratistas y subcontratistas que emite la Agencia Tributaria (el que menciona el art. 43.1.f de la Ley General Tributaria) y el de estar al corriente con la Tesorería General de la Seguridad Social. Si contratas como empresa una obra de tu propia actividad, esos certificados te protegen de responder por deudas del contratista. Si eres un particular que reforma su vivienda, la ley ya te deja fuera de esa responsabilidad (art. 42 del Estatuto de los Trabajadores), pero los certificados siguen siendo una buena señal: una empresa con deudas con Hacienda o la Seguridad Social tiene más riesgo de no terminar tu obra.

5. Seguro de responsabilidad civil en vigor

El seguro de responsabilidad civil cubre los daños a terceros durante la obra: al piso de abajo, a zonas comunes, a colindantes. Pide el certificado de la aseguradora, no solo una copia de la póliza, y comprueba que está en vigor durante el plazo de tu obra y que el límite de cobertura es razonable para su tamaño. Una bajante rota que inunda al vecino sin seguro detrás acaba siendo un problema tuyo.

6. Coordinación de seguridad y subcontratas en regla

Cuando en la obra intervienen varias empresas, o una empresa y trabajadores autónomos, el promotor debe designar un Coordinador de Seguridad y Salud durante la ejecución (RD 1627/1997, art. 3). Cada subcontrata debe tener su documentación de coordinación de actividades, formación en prevención, EPIs y altas en la Seguridad Social, y el constructor principal debe controlarlo y llevar el libro de subcontratación. Sobre quién firma qué en una obra, ver quién firma qué en una obra.

7. Referencias verificables y precio coherente

Pide obras concretas y, si puedes, habla con clientes anteriores o visita una obra terminada o en curso. Pregunta por el cumplimiento de plazos, cómo se gestionaron los imprevistos y los cambios, la limpieza y cómo respondieron en garantía. Y desconfía del precio anormalmente bajo: casi siempre esconde un PEM presentado como precio final, partidas que faltan y aparecerán como extras, o un IVA que no se ha aplicado bien.

Las garantías que te deben dar

En obras que entran en la Ley de Ordenación de la Edificación (las que necesitan proyecto: intervenciones en estructura, fachada, cambios de uso), el art. 17 de la Ley 38/1999 fija los plazos de responsabilidad: 1 año para defectos de acabado o terminación, 3 años para daños que afecten a la habitabilidad y 10 años para daños estructurales. En reformas menores que no necesitan proyecto rige lo que diga el contrato y el Código Civil, así que pide que la garantía quede escrita, con su plazo y su alcance.

Si tienes arquitecto, el constructor trabaja con él

Si tu obra tiene proyecto y dirección facultativa, el constructor ejecuta lo que marca el proyecto, sigue las órdenes de la dirección facultativa y le facilita la información que necesite para controlar calidades y certificaciones. Pregunta a cada candidato cómo trabaja con el arquitecto: quién mide, quién aprueba los cambios y cómo se documentan. Si la obra no necesita arquitecto (muchas reformas interiores no lo requieren), el contrato y el presupuesto por partidas son tu herramienta de control. Para saber qué trámite y qué técnico necesita tu obra, ver licencia de obra o declaración responsable en Madrid.

Cómo comparar tres presupuestos de forma justa

La regla de oro es igualar el alcance antes de mirar el precio. Si tres presupuestos no miden lo mismo, comparar sus totales no significa nada:

• Da a todos la misma información (planos, fotos, lista de calidades) para que partan de lo mismo.
• Compara capítulo a capítulo, no solo el total. Un total parecido puede esconder un reparto muy distinto.
• Comprueba que las calidades son equivalentes: una grifería de gama baja y otra de gama alta no son la misma partida.
• Verifica si el precio lleva IVA y a qué tipo, y si es un PEM al que falta sumar gastos y beneficio.
• Marca las partidas "a definir" o alzadas y pregunta cómo se liquidan.
• Compara también cómo se paga y cómo se cambian las cosas: son parte del precio.

Señales de alarma

• Se resiste a firmar contrato o a poner el plazo por escrito.
• Entrega un presupuesto de una línea, sin partidas.
• Pide un porcentaje muy alto por adelantado antes de empezar.
• No acredita el REA, los certificados de Hacienda y Seguridad Social o el seguro de RC.
• Propone hacer la obra "sin IVA" o sin factura.
• No facilita referencias concretas ni obras verificables.
• Su precio está muy por debajo del resto sin explicación razonable.
• Promete plazos imposibles para ganar el encargo.

Checklist para comparar constructores

Un presupuesto que parece mucho más barato que los demás rara vez es una ganga: o mide menos, o deja fuera partidas, o no aplica bien los impuestos. Antes de elegir por precio, asegúrate de que comparas exactamente lo mismo.

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