Cómo elegir constructor
para tu reforma
en Madrid.

La respuesta corta

Antes de firmar nada, comprueba siete cosas: que haya contrato escrito con precio cerrado y plazo, que el presupuesto esté desglosado por capítulos y partidas (no a tanto alzado opaco), que la empresa esté dada de alta en el REA y al corriente, que tenga seguro de responsabilidad civil en vigor, que cuente con coordinación de seguridad y salud y controle a sus subcontratas, que aporte referencias verificables, y que desconfíes del presupuesto anormalmente barato. Si falla cualquiera de los siete, sigue buscando.

Los siete filtros que evitan disgustos

Cada uno de estos filtros responde a un tipo de problema concreto que aparece, una y otra vez, cuando se elige mal. Tomados en conjunto, dejan fuera a la inmensa mayoría de las empresas que generan conflictos.

1. Contrato escrito con precio cerrado y plazo

El contrato es el único documento que fija qué se hace, por cuánto y en qué plazo. Debe recoger el alcance detallado de la obra, el presupuesto desglosado, el plazo de ejecución con fecha de fin, las condiciones de pago por hitos (nunca todo por adelantado), el tratamiento de imprevistos y modificados, la garantía y las penalizaciones por retraso. Un constructor que se resiste a firmar un contrato claro está diciendo, sin decirlo, que prefiere no comprometerse. Esa es ya una respuesta.

2. Presupuesto desglosado por capítulos y partidas

Un presupuesto serio se estructura por capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, acabados…) y, dentro de cada uno, por partidas con su medición, su precio unitario y su importe. Al final aparece el PEM (Presupuesto de Ejecución Material), los GG (gastos generales), el BI (beneficio industrial), el PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata) y el IVA. Lo explicamos en detalle en el artículo de PEM, PEC, beneficio industrial e IVA. Un presupuesto "a tanto alzado opaco", de una sola línea y un solo número, impide saber qué estás pagando y dónde se esconden los recortes.

3. Empresa dada de alta en el REA

El REA (Registro de Empresas Acreditadas) es obligatorio para las empresas que quieran ser contratadas o subcontratadas en obras de construcción. Acredita que la empresa cumple los requisitos de solvencia, organización preventiva y formación en prevención de riesgos laborales. Comprobar que un constructor figura inscrito y al corriente es un filtro básico: si no está en el REA, no debería estar ejecutando obra.

4. Seguro de responsabilidad civil en vigor

El seguro de responsabilidad civil cubre los daños a terceros, a la propiedad y a las viviendas colindantes durante la ejecución. Pide el certificado del seguro y comprueba que está al corriente de pago y con cobertura suficiente para el importe de la obra. Una rotura de bajante que inunda el piso de abajo, o un daño estructural sin seguro detrás, se convierte directamente en un problema del cliente.

5. Coordinación de seguridad y salud y subcontratas en regla

En cualquier reforma con varios gremios trabajando a la vez es obligatorio un Coordinador de Seguridad y Salud (CSS). Cada subcontrata que entre a obra debe tener su documentación de coordinación de actividades empresariales, su formación en prevención al día, sus EPIs y sus altas en la Seguridad Social. El constructor principal responde de que sus subcontratas cumplen. Si nadie controla esto, el promotor (cliente) queda expuesto a responsabilidad en caso de accidente. Sobre quién firma qué en una obra, ver el artículo de arquitecto director, DEO y CSS.

6. Referencias y obras anteriores verificables

Pide obras concretas y, en lo posible, habla con clientes previos o visita alguna obra terminada o en curso. Las referencias verificables valen mucho más que un porfolio de fotos sin contexto. Pregunta por el cumplimiento de plazos, la gestión de imprevistos, la limpieza de la obra y el comportamiento durante la garantía, no solo por el resultado final de la foto.

7. Desconfía del presupuesto muy por debajo de mercado

Un presupuesto anormalmente bajo casi siempre esconde una de dos cosas: o está calculado sobre PEM (sin gastos generales, beneficio industrial ni IVA) y no refleja el coste real, o tiene partidas incompletas que después se cobran como extras durante la obra. El precio demasiado bajo es la antesala de los sobrecostes y los conflictos a mitad de obra, cuando ya es tarde para cambiar de empresa.

Cómo comparar tres presupuestos de forma justa

La regla de oro es igualar el alcance antes de mirar el precio. Si tres presupuestos no miden lo mismo, comparar sus totales no significa nada. Para que la comparación sea honesta:

• Pide los tres presupuestos sobre el mismo documento de mediciones, para que todos partan de las mismas cantidades.
• Compara capítulo a capítulo, no solo el total. Un total parecido puede esconder un reparto muy distinto.
• Comprueba que las calidades son equivalentes: una grifería de gama baja y otra de gama alta no son la misma partida.
• Verifica el tratamiento del IVA y si el precio es PEC con IVA incluido o un PEM al que luego hay que sumar todo.
• Marca las partidas "a definir" o "a justificar": son extras encubiertos que aparecerán durante la obra.

Señales de alarma

Hay comportamientos que, por sí solos, justifican descartar a una empresa aunque el precio parezca bueno:

• Se resiste a firmar contrato o a poner el plazo por escrito.
• Entrega un presupuesto de una línea, sin desglose por partidas.
• Pide un porcentaje muy alto por adelantado antes de empezar.
• No puede acreditar el REA, el seguro de RC o la coordinación de seguridad.
• No facilita referencias concretas ni obras verificables.
• Su precio está muy por debajo del resto sin una explicación razonable.
• Promete plazos imposibles para ganar la adjudicación.

Checklist para comparar constructores

Un presupuesto que parece un 30 % más barato que los demás rara vez es una ganga: o mide menos, o esconde extras, o no incluye impuestos. Antes de elegir por precio, asegúrate de que comparas exactamente lo mismo.

El papel de una dirección independiente

Por muy bien elegido que esté el constructor, una dirección de ejecución independiente del lado del cliente es lo que garantiza que lo pactado en el papel se cumpla en la obra: que las calidades sean las pactadas, que las certificaciones reflejen avance real y que la prevención esté coordinada. Es justo el escenario que cubre nuestra dirección ejecutiva. Y si todavía estás en la fase previa de definir el alcance, conviene cerrar antes el anteproyecto, porque sin un alcance bien definido ningún presupuesto es comparable.

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