Cuánto cuesta reformar un piso en
Salamanca, Chamberí y Justicia.
Madrid 2026.

La respuesta corta, en una tabla

Si vienes con prisa, esto es lo que hay. Horquillas orientativas de mercado en euros por metro cuadrado, sin IVA y sin honorarios técnicos ni tasas. Más abajo explicamos de dónde salen, cómo se interpretan y qué mueve la cifra final.

Nivel 1 · Cosmética y renovación de instalaciones puntuales

Nivel 2 · Integral sin intervención estructural

Nivel 3 · Integral con intervención estructural

Importante — qué representan estas cifras. Son horquillas orientativas de mercado, no una tarifa de Montereal. Expresan lo que el cliente suele pagar al constructor antes de IVA (presupuesto de contrata, con gastos generales y beneficio incluidos) para reformas de calidad media-alta en estos barrios. No incluyen IVA, honorarios técnicos, tasas e ICIO, mobiliario suelto, electrodomésticos no integrados ni interiorismo. El nivel 3 es una estimación: suma al integral el coste de refuerzos y apeos, que varía mucho de una finca a otra.

Lo que vemos en nuestras obras (2026). Las horquillas de las plataformas mezclan reformas parciales y calidades básicas, y por eso salen bajas. En las reformas integrales que ejecutamos, el coste de obra (sin IVA, sin honorarios ni licencia) se mueve desde unos 870 €/m² en pisos que se reforman para alquilar —acabados de gama media, resistentes y rápidos de amortizar— hasta unos 1.500 €/m² en vivienda propia con mejores calidades, carpintería y climatización nuevas. Si hay que tocar estructura, el precio sube a partir de ahí. Y la reforma de lujo es otra historia: materiales, carpinterías e instalaciones a medida que se presupuestan proyecto a proyecto, sin €/m² de referencia. Tu cifra real sale del presupuesto por partidas.

De dónde salen estas horquillas

Las cruzamos con las referencias públicas más recientes. Para reforma integral en España, idealista/news (septiembre de 2026) sitúa el precio entre 700 y 1.300 €/m² según calidades. Para Madrid, Cronoshare (marzo de 2026) da entre 300 y 1.500 €/m² de calidad básica a premium, y habitissimo (septiembre de 2026), entre 400 y 1.200 €/m², con una media en torno a 750 €/m². Las guías de precios por distrito publicadas en 2026 colocan Salamanca en torno a 900–1.600 €/m², Chamberí en 800–1.200 €/m² y el distrito Centro (donde está Justicia) en 750–1.100 €/m² para reforma integral.

Las plataformas de presupuestos promedian muchas obras pequeñas y de calidad básica, así que sus mínimos quedan por debajo de lo que cuesta una reforma integral en una finca antigua del centro. Por eso nuestras horquillas se apoyan más en la parte media-alta de esas referencias.

Y si la reforma es de alta gama o el piso es muy grande

Hay un escalón al que los baremos sencillamente no llegan: la reforma en la que casi todo es a medida. Ebanistería, piedra natural seleccionada, sanitarios con plazos de importación, climatización oculta, iluminación de proyecto o domótica integrada. Aquí el €/m² no se calcula con baremo: sale de un presupuesto partida a partida.

Como orden de magnitud, las guías de precios publicadas en Madrid sitúan el tramo de lujo por encima de 1.500 €/m² sin IVA, y el techo depende enteramente de las decisiones de diseño. Si tu caso encaja aquí, lo razonable es trabajar con el arquitecto o interiorista que elijas y que la constructora valore su proyecto partida a partida, con los cambios presupuestados aparte antes de ejecutarlos.

Honorarios técnicos y tasas · lo que va aparte

Las horquillas no incluyen a los profesionales que firman la obra cuando la obra lo exige. Conviene saber quién entra en cada caso para comparar presupuestos que de verdad sean comparables:

• Arquitecto o técnico competente: proyecto y dirección facultativa cuando la obra los requiere (intervención estructural, cambios de distribución sujetos a licencia, etc.).
• Coordinador de Seguridad y Salud: cuando intervienen varias empresas o autónomos y la normativa lo exige.
• Interiorista, si el cliente lo contrata aparte.
• Tasas e ICIO: en Madrid capital el ICIO es el 3,75 % sobre el presupuesto de ejecución material desde 2024.

Los honorarios son libres y varían mucho según el encargo, así que lo correcto es pedirlos por escrito a cada profesional. Montereal trabaja con el arquitecto del cliente y respeta la dirección facultativa; si no tienes técnico y la obra lo necesita, te decimos qué figura hace falta.

Qué quiere decir cada nivel de reforma

Separamos tres realidades muy distintas detrás de la palabra "reforma". Ponerlas juntas en una sola cifra confunde más que ayuda.

Nivel 1 · cosmética y renovación puntual. Pintura, suelos sustituidos sobre pavimento existente, sanitarios y mecanismos eléctricos renovados, mobiliario de cocina nuevo sobre la misma posición, carpintería interior reciclada o repintada. Las instalaciones se tocan donde toca, no de raíz.

Nivel 2 · integral sin estructura. Toda la fontanería se renueva desde llaves de paso, toda la electricidad se rehace con nuevo cuadro, suelos a cota nueva si hace falta, baños demolidos y rehechos, cocina con nueva ubicación si tiene sentido, carpintería interior nueva. Los muros de carga no se tocan; los tabiques sí pueden moverse.

Nivel 3 · integral con intervención estructural. Lo anterior, más apertura de huecos en muros de carga, refuerzo de vigas o forjados, recuperación de alturas originales o consolidaciones en edificios antiguos. Aquí firma el cálculo un técnico competente.

La mayoría de reformas de vivienda se resuelven en los niveles 1 o 2. El estructural suele aparecer cuando se quieren tirar muros para juntar salón y cocina, abrir un pasillo cerrado o recuperar la altura original tapada por un falso techo.

Por qué cada barrio tiene un precio distinto

Salamanca

El barrio donde más cuesta reformar de los tres, por dos motivos acumulativos. El primero, las comunidades de vecinos: muchas fincas señoriales del distrito tienen normas estrictas sobre horarios de obra, uso del ascensor para escombros y materiales (a veces directamente prohibido) y acceso por portería. Cada restricción añade tiempo de obra y, por tanto, coste de cuadrilla. El segundo, las calidades esperadas: quien reforma en Núñez de Balboa, Velázquez o Recoletos suele buscar acabados nobles y piedra natural, y eso eleva el techo del rango.

Chamberí

Un escalón por debajo de Salamanca en precio medio, pero con más variación por dentro. Convive el edificio señorial de principios del siglo XX con el edificio de los años sesenta o setenta. Los primeros se acercan a precios de Salamanca; los segundos rebajan el rango porque las instalaciones son más jóvenes y el acabado esperado es más contemporáneo.

Justicia

Pisos más pequeños y densos, en edificios mayoritariamente del XIX o principios del XX. El metro cuadrado tiende a estar en la franja media, pero el coste total a veces sorprende a la baja porque la superficie es contenida. La complejidad técnica suele ser alta (instalaciones obsoletas, suelos con cámaras, alturas variables) y la logística del centro (accesos, carga y descarga) también pesa.

Qué entra y qué no entra en estos rangos

Lo que casi siempre cuesta más de lo previsto

Hay tres familias de partidas que con frecuencia terminan por encima del primer presupuesto. No por mala fe del constructor, sino porque solo se ven cuando empieza la demolición. Por eso en Montereal los cambios y los imprevistos se valoran aparte y no se ejecutan hasta que el cliente los aprueba.

Instalación eléctrica en edificios antiguos. Si el cuadro es antiguo o las secciones de cable no dan para el uso actual, toca rehacer el trazado. Las plataformas de presupuestos sitúan solo la instalación en torno a 35–40 €/m² (unos 2.500–4.000 € en 100 m², habitissimo y Cronoshare 2026), pero esa cifra no incluye rozas, ayudas de albañilería, tapado y pintura ni, en su caso, la derivación desde el contador, que en una reforma integral la elevan bastante.

Bajantes comunitarios viejos. En Justicia y Chamberí hay edificios con bajantes de fundición de mediados del siglo pasado. Si al abrir un baño aparece una fuga oculta o el bajante está corroído, la intervención obliga a coordinarse con la comunidad y se presupuesta aparte.

Suelos sobre cámara o forjados con humedad. Frecuentes en plantas bajas y en edificios señoriales. Si el suelo cede o tiene humedades, hay que abrir, sanear y rehacer la base. Es la sorpresa más común sin ser formalmente estructural.

Lo que sale más barato de lo que se cree

Por contraparte, hay partidas que se perciben como caras y que tienen un coste contenido. Pintura. Cronoshare sitúa pintar un piso de 100 m² con pintura plástica a dos manos en torno a 400–1.400 € en 2026; si las paredes necesitan reparación o alisado, sube. Mecanismos eléctricos y sanitarios de gama media de marca solvente tampoco obligan a irse a gamas premium para tener un resultado correcto: la diferencia la marcan más la instalación y el acabado que el catálogo.

Cómo pasar de orientativo a un número real

Estas horquillas sirven para conversaciones iniciales, para decidir si una compra encaja o para calibrar si una oferta está en mercado. Pero no son un presupuesto. Para llegar a una cifra firme hace falta conocer el piso: estado de instalaciones, normas de la comunidad y lo que quieres hacer.

1. Estimador online — un cálculo orientativo en segundos, sin registro, en el estimador de precio.
2. Presupuesto por partidas en 24 h laborables — nos mandas planos o fotos y te devolvemos un presupuesto desglosado por partidas. Después se ajusta midiendo en obra. Si estás pensando en comprar, podemos hacer una visita técnica al piso para valorar el coste de la reforma antes de que firmes.
3. Contrato con pagos por certificaciones — pagas según lo ejecutado, con fotos semanales del avance de la obra, y los cambios se valoran aparte antes de hacerlos. Ver nuestras propuestas.

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