La respuesta corta
Las bases de precios y muchas calculadoras online devuelven PEM: el coste de materiales y mano de obra de la obra. Lo que pagas al constructor es el PEC: el PEM más los gastos generales y el beneficio industrial de la empresa. Encima van el IVA de la obra, el ICIO municipal y, si tu obra necesita arquitecto, sus honorarios con su propio IVA del 21 %. Con la estructura habitual (gastos generales 13 % y beneficio 6 % sobre PEM, IVA reducido del 10 %), el importe final queda alrededor de un 35 % por encima del PEM sin técnico y alrededor de un 48 % por encima si hay honorarios técnicos.
De PEM a importe final · escalón a escalón
Cómo leer la tabla. Cada fila acumula sobre el PEM inicial. Si una base de precios te da 100 de PEM, lo que acabas pagando entre constructor, ayuntamiento y técnico con sus IVA ronda 148. Sin arquitecto (muchas reformas interiores no lo necesitan) se queda en torno a 135. A esto se suma la tasa urbanística municipal, que en Madrid se paga por tarifa y no como porcentaje del presupuesto.
PEM y PEC · qué es exactamente cada cosa
PEM · Presupuesto de Ejecución Material
El PEM es la suma de materiales y mano de obra necesarios para ejecutar la obra, calculada con mediciones y precios unitarios. Es la cifra que devuelven las bases de precios de construcción y muchas calculadoras online. Refleja el coste técnico de la obra, no el precio que paga el cliente.
Dos cosas que conviene saber. Primera: una base de precios es tan buena como su fecha y su medición. Si la base no está actualizada, o si la medición deja fuera partidas (ayudas de albañilería, gestión de residuos, protecciones, remates), el PEM se queda corto antes de empezar. Mira siempre de qué año es la base y qué partidas incluye. Segunda: el PEM no incluye nada más que el coste técnico: ni la estructura de la empresa, ni su beneficio, ni impuestos, ni honorarios. Es el suelo, no el techo.
PEC · Presupuesto de Ejecución por Contrata
El PEC es el PEM más los Gastos Generales y el Beneficio Industrial del constructor. Es lo que pagas a la empresa antes de IVA. Hay constructores que los muestran como líneas separadas al pie del presupuesto y otros que los reparten dentro de cada precio unitario. Las dos formas son válidas si se dice cuál se usa. Lo que no vale es comparar un PEM de una empresa con el PEC de otra.
Beneficio Industrial · cuánto y por qué
El Beneficio Industrial es el margen del constructor por asumir el riesgo y la responsabilidad de la obra. En contratación pública el Reglamento General de la Ley de Contratos (art. 131, RD 1098/2001) lo fija en el seis por ciento del PEM. En obra privada no hay porcentaje legal: cada empresa fija el suyo, y lo razonable es que te lo declare. El seis por ciento de la obra pública es la referencia habitual.
Gastos Generales · qué cubren
Los Gastos Generales cubren lo que hace falta para que la obra exista pero no se ve en una partida concreta: oficina técnica, jefe de obra y encargado, seguros de responsabilidad civil, prevención de riesgos laborales, EPIs, herramienta y medios auxiliares comunes, gestiones con la propiedad y la comunidad, costes financieros y administrativos. El mismo artículo 131 los sitúa entre el trece y el diecisiete por ciento del PEM en obra pública. En reforma privada la estructura habitual toma como referencia el tramo bajo: trece por ciento.
Sin gastos generales una empresa trabaja perdiendo dinero. Un presupuesto que no los recoge, ni separados ni repartidos en los precios, está incompleto: o aparecerán después como extras, o la empresa no podrá sostener la obra.
Caso práctico · piso de 100 m² en Chamberí
Veamos un ejemplo con cifras redondas. Reforma integral sin tocar estructura de un piso de cien metros cuadrados en Chamberí, vivienda habitual de un particular, edificio con más de dos años. Suponemos un PEM medido de 90.000 € (900 €/m², cifra elegida para el ejemplo, no un precio de mercado) y una obra con arquitecto cuyos honorarios equivalen al 11 % del PEM.
Lo que paga el cliente al final: 133.164 €, más la tasa urbanística municipal. Partimos de 90.000 € de PEM. Si en lugar del IVA reducido aplicara el 21 % a la obra (cliente sociedad, vivienda que se alquila, o materiales aportados por el constructor por encima del 40 % de la base imponible), la cifra subiría a 144.945 €. Los honorarios técnicos llevan siempre el 21 %: el tipo reducido es solo para la ejecución de la obra. Si la reforma no necesita arquitecto, quita la última fila: 121.185 €.
Cómo se lee un presupuesto bien hecho
Cualquier presupuesto que recibas debería pasar un filtro mínimo. Si falta algo, pide que te lo añadan por escrito antes de firmar.
Lo que sí debe aparecer
- Desglose por capítulos (demolición, albañilería, electricidad, fontanería, climatización, carpintería, acabados…)
- Partidas con medición, precio unitario e importe
- Suma por capítulo y total de ejecución material
- Gastos generales y beneficio, separados o declarados como incluidos en los precios
- Total antes de impuestos claramente marcado
- IVA aplicable con su tipo (10 % o 21 %)
- Validez del presupuesto y forma de pago (mejor por certificaciones de lo ejecutado)
- Plazo de ejecución y cómo se valoran los cambios
Señales de alarma
- Un total sin desglose por capítulos ni partidas
- "Todo incluido" sin saber qué incluye
- Cifra muy por debajo del resto sin explicación
- IVA sin especificar o "se determinará al facturar"
- Plazos vagos ("entre 4 y 8 meses")
- Presupuesto sin datos fiscales del constructor
- Revisión de precios al alza sin condiciones
- Nada dicho sobre qué pasa si aparecen ocultos al demoler
IVA aplicable a la reforma · cuándo el 10 % y cuándo el 21 %
El tipo depende de quién contrata, para qué se usa la vivienda, su antigüedad y cuánto material aporta el constructor. La regla está en la Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10º.
El tipo reducido del 10 % exige que se cumplan a la vez tres condiciones: que el destinatario sea una persona física que no actúa como empresario o profesional y use la vivienda para fines particulares (o una comunidad de propietarios de un edificio principalmente de viviendas); que la vivienda se terminara al menos dos años antes del inicio de las obras; y que los materiales aportados por el constructor no superen el cuarenta por ciento de la base imponible. Si se cumplen, el IVA de la obra es el diez por ciento del PEC.
El tipo general del 21 % se aplica en el resto: cliente sociedad o profesional, vivienda que se explota en alquiler, edificio con menos de dos años, materiales por encima del cuarenta por ciento, y siempre en locales y oficinas. También los honorarios de arquitectos, ingenieros y coordinadores de seguridad van al 21 %, sea cual sea el inmueble.
Conviene que tu asesor fiscal valide el tipo antes de firmar. El error más típico es aplicar el 10 % en una vivienda que se va a alquilar. Lo que se pacte debe quedar escrito en el contrato.
Honorarios técnicos · la capa que casi nadie cuenta al inicio
No todas las reformas necesitan arquitecto. Una reforma interior que no toca estructura ni fachada suele tramitarse en Madrid por declaración responsable, y en muchos casos basta con la documentación técnica que pida el trámite. Cuando la obra sí exige proyecto (estructura, fachada, cambio de uso, edificio protegido), entran el proyecto, la dirección facultativa y la coordinación de seguridad y salud. Los honorarios son libres y cada técnico fija los suyos: pide la oferta por escrito y suma su IVA del 21 %.
Si tienes arquitecto, el constructor trabaja con él: ejecuta lo que marca el proyecto y respeta las órdenes de la dirección facultativa. Lo desarrollamos en el artículo de licencia de obra frente a declaración responsable.
Cómo evitar que esto se convierta en sorpresa
Tres movimientos sencillos para no llevarte el susto al final.
Uno · Trabaja con PEC desde el principio, no con PEM. Pregunta siempre si la cifra que te dan es PEM o PEC y si lleva IVA. Si solo tienes un PEM, multiplícalo por 1,19 para estimar el PEC con la estructura habitual, y luego suma IVA, ICIO, tasa y, si los hay, honorarios con su IVA.
Dos · Exige desglose por partidas. Sin desglose no puedes comparar dos presupuestos, ni saber dónde mete o quita margen cada empresa. Lo explicamos en el artículo de presupuesto por partidas frente a presupuesto alzado.
Tres · Deja por escrito cómo se pagan y cómo se cambian las cosas. Pago por certificaciones según lo ejecutado, y cambios valorados aparte y aprobados por ti antes de ejecutarse. Así el precio solo se mueve cuando tú decides moverlo, o cuando aparece algo oculto que se documenta y se valora antes de seguir.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre PEM y PEC?
PEM (Presupuesto de Ejecución Material) es el coste de materiales y mano de obra para ejecutar la obra, según mediciones y precios unitarios. PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata) es el PEM más los gastos generales y el beneficio industrial del constructor: lo que pagas a la empresa antes de IVA. Con la estructura habitual (13 % de gastos generales y 6 % de beneficio sobre PEM), el PEC es el PEM multiplicado por 1,19.
¿Por qué las calculadoras online me devuelven cifras menores?
Porque normalmente devuelven PEM, sin gastos generales, beneficio ni impuestos, y porque su resultado depende de la fecha de la base de precios y de las partidas que mida. Del PEM al importe final se suman el 19 % de gastos y beneficio, el IVA de la obra, el ICIO y, si hay arquitecto, sus honorarios con IVA del 21 %. En el ejemplo del artículo, eso supone entre un 35 % y un 48 % más que el PEM.
¿Cómo se calcula el beneficio industrial en una reforma privada?
En contratación pública el art. 131 del Reglamento General de la Ley de Contratos (RD 1098/2001) lo fija en el 6 % del PEM. En obra privada no hay porcentaje legal: cada empresa fija el suyo y lo razonable es que lo declare en el presupuesto, separado o incluido en los precios. El 6 % de la obra pública es la referencia habitual.
¿Y los gastos generales? ¿Por qué son tan altos?
Cubren lo que hace falta para que la obra exista y no se ve en una partida: oficina técnica, jefe de obra y encargado, seguros de responsabilidad civil, prevención de riesgos, EPIs, medios auxiliares, gestiones y costes financieros. En obra pública el mismo art. 131 los sitúa entre el 13 % y el 17 % del PEM; en reforma privada la referencia habitual es el 13 %. Sin ellos la empresa trabaja perdiendo dinero.
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % y cuándo el 21 % en una reforma?
El 10 % (art. 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA) exige tres condiciones a la vez: destinatario persona física que usa la vivienda para fines particulares (o comunidad de propietarios), vivienda terminada al menos dos años antes del inicio de las obras y materiales aportados por el constructor que no superen el 40 % de la base imponible. Si falla alguna, 21 %. Locales y oficinas van siempre al 21 %, igual que los honorarios técnicos. Confírmalo con tu asesor fiscal.
¿Qué impuestos municipales paga el cliente además del IVA?
El ICIO, que en Madrid capital es el 3,75 % del coste real de la obra (el PEM, sin gastos generales, beneficio, honorarios ni IVA), y la tasa por prestación de servicios urbanísticos, que se calcula por tarifa según el tipo de actuación, no como porcentaje. Si el trámite se hace a través de una Entidad Colaboradora Urbanística, el Ayuntamiento no cobra esa tasa y se paga el precio de la entidad. Ninguno de los dos lleva IVA.
¿Los honorarios del arquitecto llevan IVA?
Sí, siempre el 21 %, aunque la obra vaya al 10 %. El tipo reducido se aplica solo a la ejecución de la obra de renovación o reparación de vivienda. En el caso práctico, 9.900 € de honorarios suponen 11.979 € con IVA.
¿Cómo se diferencia un presupuesto bien hecho de uno flojo?
Un presupuesto bien hecho desglosa capítulos y partidas con medición y precio unitario, dice cómo trata los gastos generales y el beneficio (separados o incluidos en los precios), indica el IVA con su tipo y explica cómo se paga y cómo se valoran los cambios. Uno flojo da un total sin desglose, mezcla conceptos o deja el IVA para luego. Si te llega así, pide aclaración por escrito antes de firmar.
¿Cómo se evita esta sorpresa al planificar una reforma?
Trabajando con PEC y no con PEM, exigiendo desglose por partidas, sumando IVA, ICIO, tasa y, si los hay, honorarios con su 21 % de IVA, y dejando en el contrato el pago por certificaciones según lo ejecutado y que los cambios se valoran aparte y no se ejecutan hasta que los apruebas.
Fuentes y metodología. Gastos generales (13-17 %) y beneficio industrial (6 %) sobre PEM: art. 131 del Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (RD 1098/2001), usado como referencia; en obra privada los porcentajes son libres. Tipos de IVA: Ley 37/1992, art. 91.Uno.2.10º. ICIO Madrid capital: 3,75 % sobre el coste real y efectivo de la obra (Ordenanza fiscal del ICIO, Agencia Tributaria Madrid, desde 2024). Tasa por prestación de servicios urbanísticos: Ordenanza fiscal municipal, por tarifa según actuación; no se cobra si se tramita mediante Entidad Colaboradora Urbanística (madrid.es, ECU y precios). El caso práctico usa un PEM y unos honorarios supuestos para ilustrar el cálculo; no son precios de mercado. Verifica siempre con tu asesor fiscal y con la ordenanza del municipio del inmueble.
Última actualización: 2 de octubre de 2026. Información orientativa a octubre de 2026.
Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal individualizado. La aplicación concreta de tipos de IVA y otros conceptos depende del caso y debe consultarse con un asesor fiscal. Reformas Urbanas Montereal, S.L.U. no se hace responsable de decisiones tomadas exclusivamente sobre estos contenidos sin contraste profesional.