Presupuesto por partidas
vs presupuesto alzado.
Qué te protege de verdad.

La respuesta corta

Un presupuesto alzado es un precio global por toda la obra. Un presupuesto por partidas descompone la obra en unidades medibles (metros de alicatado, puntos de luz, metros de tabique) con su medición, su precio unitario y su importe. Sobre el papel, el alzado parece más seguro porque fija un número. En la práctica, si el alcance no está bien definido, todo lo que no estaba claro acaba apareciendo como "extra".

Lo que de verdad te protege es la combinación de tres cosas: partidas medidas para saber qué pagas, pago por certificaciones según lo realmente ejecutado, y una regla escrita para los cambios: se valoran aparte y no se ejecutan hasta que tú los apruebas.

Qué es un presupuesto alzado

El Código Civil lo llama obra "por ajuste o precio alzado" (art. 1593): el constructor se compromete a hacer una obra por un precio global y no puede pedir más aunque suban los materiales o la mano de obra, salvo que se cambie lo proyectado con autorización del dueño. Bien planteado, es una protección real para el cliente.

El problema es cuándo se usa sin que exista un proyecto o una definición precisa de lo que se va a hacer. Entonces el precio es fijo, pero el alcance no: lo que el constructor entendía por "reforma de cocina" no coincide con lo que entendías tú, y la diferencia se discute a mitad de obra. El formato típico es reconocible: una visita rápida, un total y conceptos genéricos como "cocina", "baños", "instalaciones" o "pintura".

Lo que rara vez aparece en un presupuesto así: medición partida a partida, marcas y modelos, cómo se tratan los gastos generales y el beneficio (lo explicamos en PEM, PEC, beneficio industrial e IVA), qué se supone sobre las instalaciones ocultas y qué pasa si aparece algo al demoler.

Qué es un presupuesto por partidas

Es la forma habitual de presupuestar en construcción: la obra se divide en capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, acabados…) y cada capítulo en partidas con:

• Descripción de lo que incluye la unidad, con calidades, marca o modelo cuando importa.
• Medición: cuántos metros, unidades o puntos.
• Precio unitario y su importe.
• Totales por capítulo, gastos generales y beneficio (separados o incluidos en los precios, pero dicho), e IVA con su tipo.

La ventaja no es solo la transparencia. Con partidas medidas se puede pagar exactamente lo que se ha ejecutado, valorar cualquier cambio con los mismos precios unitarios y comparar ofertas de distintas empresas línea a línea. Nosotros podemos preparar un primer presupuesto por partidas a partir de planos o fotos, y después lo ajustamos midiendo en obra.

Por qué los presupuestos estimados se desvían

Cuando pides varias ofertas para la misma obra, es habitual que los totales se parezcan poco. Y aunque se parecieran, no medirían lo mismo. Hay cuatro motivos.

Uno · cada empresa mide distinto. Sin una medición común, cada una toma sus metros. Una cuenta 12 m² de alicatado en la cocina, otra 14, una tercera lo calcula a ojo. Sobre veinte partidas, los pequeños desajustes se acumulan.

Dos · cada una supone calidades distintas. Si no se especifica sanitario, suelo, carpintería o mecanismos, cada empresa mete lo que considera razonable según su gama habitual. Parecen la misma obra y no lo son.

Tres · supuestos distintos sobre lo oculto. Lo que hay detrás del alicatado o bajo el suelo no se ve en la visita. Una oferta supone que la fontanería vale, otra la rehace entera y una tercera la deja como partida abierta. Ese único concepto puede mover mucho el total.

Cuatro · cada una tiene su estructura de costes. Una empresa con equipo propio y otra que subcontrata todo, o una con oficina técnica y otra sin ella, aplican gastos generales y beneficio distintos. Misma obra, distinto precio.

Partidas alzadas: cuándo son razonables y cuándo esconden algo

Dentro de un presupuesto por partidas puede haber partidas alzadas: un importe global para algo que no se puede medir bien de antemano (por ejemplo, "ayudas de albañilería a instalaciones" o "reparación de forjado si aparece daño"). Son normales en reforma, pero conviene distinguir dos tipos:

• De abono íntegro: se paga el importe fijado, se gaste más o menos. Útiles para conceptos pequeños y bien acotados.
• A justificar: el importe es una previsión y se paga lo que realmente se ejecute, medido con los precios unitarios del presupuesto. Son las adecuadas para lo oculto.

La señal de alarma es un presupuesto donde las partidas alzadas pesan mucho o donde no se dice de qué tipo son. Pide que cada una diga qué incluye y cómo se liquida.

Imprevistos: qué pasa cuando aparece algo al demoler

En reforma siempre puede aparecer algo: una bajante en mal estado, una viga dañada, una instalación que no se ve hasta picar. No se puede prometer que no habrá imprevistos; lo que sí se puede dejar escrito es cómo se gestionan:

• Se documenta el hallazgo con fotos y se comunica antes de seguir.
• Se valora con los precios unitarios del presupuesto o, si no existe la unidad, con un precio nuevo que se presenta por escrito.
• No se ejecuta hasta que el cliente lo aprueba, salvo que haya un riesgo inmediato que obligue a asegurar la zona.
• Si hay arquitecto o dirección facultativa, decide la solución técnica; el constructor la ejecuta.

Cambios durante la obra: valorados aparte y aprobados antes

La otra gran fuente de desviaciones son los cambios que pide el propio cliente: otro pavimento, un enchufe más, mover una puerta. Son legítimos, pero si se ejecutan "sobre la marcha" sin precio, la factura final es una sorpresa. La regla que te protege es sencilla: cada cambio se valora aparte, por escrito, y no se ejecuta hasta que lo apruebas. Así decides con el precio delante y el total acumulado siempre está a la vista.

Pagos por certificaciones: pagar lo que está hecho

Con un presupuesto por partidas, el pago se puede ligar a lo ejecutado. Cada cierto tiempo (por ejemplo, cada mes o en cada hito) se mide lo que se ha hecho, se aplica el precio de cada partida y se emite una certificación: un documento que dice cuánto se ha ejecutado y cuánto se paga. Ventajas para ti:

• Nunca vas muy por delante pagando obra que no existe.
• Ves el avance real partida a partida, no un porcentaje a ojo.
• Los cambios aprobados y los imprevistos justificados entran en la certificación con su precio, sin mezclarse con el resto.

Con un alzado sin partidas, los pagos suelen ir por porcentajes del total ("30 % al empezar, 40 % a mitad…"), que no siempre corresponden a lo ejecutado.

Ejemplo ilustrativo · 100 m² en Chamberí

Un ejemplo con cifras inventadas pero verosímiles. Piso de 100 m², reforma integral sin estructura. El cliente pide tres presupuestos, recibe totales distintos y elige el más barato, un alzado sin desglose ni reglas para imprevistos o cambios.

Cómo leer el ejemplo. Quien eligió la oferta A creyendo ahorrar 30.000 € respecto a la C acabó pagando solo 7.000 € menos, y más que la B. No es que la oferta C fuera "la buena" por ser cara: es que medía y preveía lo que las otras dejaban fuera. Con partidas medidas, lo oculto habría aparecido como partida prevista o como partida a justificar, y cada añadido se habría valorado y aprobado antes de ejecutarse.

Comparativa lado a lado

Cuándo un alzado sí tiene sentido

Un precio cerrado global no es malo en sí. Funciona bien cuando el alcance es pequeño y está completamente definido: cambiar una bañera por un plato de ducha, pintar un piso, sustituir carpinterías concretas. También cuando existe un proyecto detallado que fija qué se hace y con qué. En esos casos, pide igualmente una descripción clara de lo incluido y lo excluido, y una regla para los cambios.

En reformas integrales, con instalaciones a renovar o en edificios antiguos, el formato por partidas con certificaciones es el que mejor reparte el riesgo entre cliente y constructor.

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