Cinco errores
que pagan caros los inversores
iberoamericanos en Madrid.

Comprar sin saber cuánto costará la reforma

El error más caro y el más fácil de evitar. Se asume que con fotos profesionales, el vídeo de la agencia y la descripción del anuncio se sabe en qué estado está el piso. Lo que más cuesta (instalaciones que hay que renovar enteras, humedades tras un trasdosado, bajantes corroídos, suelos que ceden, derramas en camino) no se ve en imagen.

En un edificio antiguo es habitual que la instalación eléctrica no cumpla con el uso actual, que los bajantes sean de fundición de hace décadas o que la fachada esté pendiente de obra. Cada una de esas partidas se suma a la reforma que tenías en la cabeza.

Cómo se evitaPedir antes de firmar arras una visita técnica de la constructora para valorar el coste de la reforma, o al menos un presupuesto por partidas a partir de planos y fotos (en Montereal, en 24 horas laborables). Y revisar con tu abogado la documentación de la comunidad.

Comprar para alquiler turístico sin comprobar si la finca lo permite

En Madrid capital, el Plan Reside (aprobado en mayo de 2025 y en vigor desde ese verano) impide nuevas viviendas de uso turístico dispersas en edificios residenciales del distrito Centro y endurece las condiciones en otras zonas. Además, desde el 3 de abril de 2025 la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo previo de tres quintas partes de la comunidad para iniciar la actividad, y desde julio de 2025 es obligatorio el Registro Único de Arrendamientos.

Si compras con la idea de alquilar por días y después no puedes, el plan B suele ser el alquiler de larga duración, con otra rentabilidad: idealista sitúa la rentabilidad bruta media en Madrid capital en el 4,7 % (segundo trimestre de 2026), y en los barrios más caros suele ser menor.

Cómo se evitaVerificar con un abogado la situación urbanística de la finca y los estatutos y acuerdos de la comunidad antes de firmar arras. Si el destino turístico es imprescindible, condicionar la compra a poder obtener la habilitación.

Ignorar el valor de referencia y liquidar el ITP de menos

Desde 2022 Catastro publica un valor de referencia para cada inmueble. El ITP de la Comunidad de Madrid (6 % con carácter general) se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y ese valor. Si autoliquidas sobre un precio inferior, Hacienda puede comprobarlo y reclamar la diferencia con intereses de demora y, en su caso, sanción.

Ejemplo ilustrativo: escrituras por 320.000 € y el valor de referencia es 380.000 €. El ITP correcto es 380.000 × 6 % = 22.800 €; si liquidas 320.000 × 6 % = 19.200 €, quedan 3.600 € pendientes, más intereses y lo que corresponda.

Cómo se evitaConsultar el valor de referencia en la sede electrónica del Catastro antes de firmar arras (es gratuito, con la referencia catastral) y que tu abogado o gestor lo tenga en cuenta. Si crees que el valor de referencia es excesivo, se puede impugnar con asesoramiento. Más en el artículo de fiscalidad inmobiliaria.

No prever derramas de la comunidad

En los edificios antiguos de Salamanca, Chamberí y Justicia son frecuentes las obras de fachada, cubierta, ascensor, accesibilidad o saneamiento, a menudo derivadas de la inspección técnica del edificio. Quien no revisa la situación de la comunidad puede encontrarse con una derrama aprobada poco después de escriturar.

Cómo se evitaPedir al vendedor antes de firmar arras: certificado de deudas con la comunidad firmado por el administrador, actas de las últimas juntas (ordinarias y extraordinarias), cuentas de la comunidad e inspección técnica del edificio si la hay. Si hay derramas aprobadas, se negocia quién las asume y se refleja en el contrato.

Estimar la reforma con una calculadora que da PEM

Muchas calculadoras y bases de precios devuelven el PEM (presupuesto de ejecución material: materiales y mano de obra), sin gastos generales ni beneficio del constructor y a veces con precios desactualizados. Lo que paga el cliente es el presupuesto de contrata (en la convención habitual, PEM × 1,19), más IVA, ICIO (en Madrid capital, 3,75 % sobre el PEM) y tasas, y honorarios técnicos si la obra los necesita.

Ejemplo ilustrativo para un piso de 100 m² con reforma integral: si el PEM real es 90.000 €, el presupuesto de contrata ronda 107.100 €; el ICIO, unos 3.375 €; el IVA del 10 % sobre la contrata, unos 10.710 €. Total aproximado: 121.000 € sin honorarios técnicos. Quien se quedó con los 75.000 € de una calculadora va corto en más de 45.000 €.

Cómo se evitaPara una primera aproximación, el estimador de precio. Para decidir la compra, un presupuesto por partidas de una constructora (en Montereal, en 24 h laborables a partir de planos o fotos, ajustado después midiendo en obra). Lo desarrollamos en el artículo de PEM, PEC, BI e IVA y en el artículo de presupuesto por partidas vs presupuesto alzado.