Comprar piso en Madrid
desde Iberoamérica
para reformarlo.

Por qué Madrid sigue atrayendo a compradores de Iberoamérica

Varias razones operan a la vez. Una: el euro como moneda de referencia frente a la volatilidad de muchas divisas de la región. Dos: Madrid es una capital con economía diversificada y un mercado inmobiliario con mucha demanda. Tres: idioma compartido y un sistema notarial y registral que da seguridad a la compra. Cuatro: una comunidad iberoamericana muy asentada, que facilita la vida cuando se trata de segunda residencia o de mudarse.

Lo que Madrid ya no ofrece es residencia por comprar: la Golden Visa por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Si alguien te vende un piso con ese argumento, desconfía.

Los barrios más buscados en el centro son Salamanca, Chamberí y Justicia/Chueca. Cada uno tiene su tipo de finca y su coste de reforma: lo desarrollamos con horquillas de mercado en el artículo de cuánto cuesta reformar en Salamanca, Chamberí y Justicia.

Antes de comprar · NIE, residencia fiscal y cuenta bancaria

NIE · imprescindible para escriturar

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es la primera pieza administrativa. Sin NIE no se puede firmar la escritura, liquidar impuestos ni inscribir la compra en el Registro. Hay tres vías:

• Consulado de España en tu país. La más cómoda si compras desde fuera: cita previa, pasaporte, justificación del motivo (la compra) y tasa. Los plazos dependen de cada consulado.
• En España, con cita previa ante la Policía (oficinas de extranjería), si viajas.
• Mediante representante con poder otorgado ante notario o consulado, cuando no puedes viajar.

El NIE es un número de identificación, no te convierte en residente fiscal. Eres "no residente con NIE" mientras no cumplas las condiciones de residencia.

Residencia fiscal · qué cambia y qué no

Eres residente fiscal en España si pasas más de 183 días al año en territorio español, si aquí está tu núcleo principal de actividades o intereses económicos, o (presunción salvo prueba en contrario) si residen aquí tu cónyuge no separado y tus hijos menores. Si compras como segunda residencia y mantienes la residencia fiscal en tu país, eres no residente y tributas por el IRNR (modelo 210).

La diferencia clave para el inversor de Iberoamérica: si alquilas, un residente en la UE puede deducir gastos y uno de fuera de la UE, hoy, no: Hacienda le aplica el 24 % sobre ingresos íntegros. La Audiencia Nacional consideró en 2025 que esa diferencia es contraria al Derecho de la UE y el Tribunal Supremo tiene el asunto pendiente. Lo desarrollamos en el artículo de fiscalidad inmobiliaria Madrid 2026.

Cuenta bancaria en España

No es obligatoria por ley, pero en la práctica la necesitarás para pagos, impuestos, IBI, comunidad y, en su caso, hipoteca. Algunos bancos abren cuenta de no residente a distancia con pasaporte y NIE; otros piden presencia en oficina. Pregunta condiciones y comisiones antes de viajar.

Hipoteca para no residentes · qué esperar

Los bancos españoles financian a no residentes, pero con más exigencias que a un residente. La pieza clave es el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación.

• Financiación: habitualmente en torno al 60-70 % del valor de tasación, menos que a un residente. Tendrás que aportar el resto más todos los impuestos y gastos.
• Tipo de interés: puede ser algo superior al de un residente; compara ofertas de varios bancos.
• Plazo: con límite de edad al final del préstamo, que fija cada banco.
• Documentación: pasaporte, NIE, extractos bancarios, declaraciones fiscales de tu país, justificación de ingresos y certificado de residencia fiscal.

Muchos compradores optan por la compra al contado, con transferencia desde su banco de origen. Avisa al banco español con antelación y conserva todos los justificantes del origen de los fondos: la normativa de prevención del blanqueo (Ley 10/2010) obliga a bancos y notarios a comprobarlo.

Cuánto costará la reforma · antes de firmar

Comprar a miles de kilómetros sin saber cuánto cuesta dejar el piso como quieres es el error más caro. Las fotos del anuncio no enseñan el estado de la instalación eléctrica, de la fontanería o de los bajantes.

Como constructora, lo que ofrecemos es una visita técnica antes de comprar: con permiso del vendedor o de la agencia vamos al piso, revisamos lo que se puede ver de instalaciones, acabados y estado general, y te devolvemos un presupuesto por partidas de la reforma que quieres hacer. Si solo tienes planos o fotos, te lo enviamos en 24 horas laborables y lo ajustamos después midiendo en obra.

Lo que no es: no es una tasación, ni un informe legal, ni un informe técnico del edificio. Para eso están tu abogado, el tasador del banco y, si el edificio lo necesita, un técnico competente. Nosotros te decimos cuánto cuesta la obra.

Profesionales que necesitas en España

Conviene también un asesor fiscal en tu país de residencia para coordinar las dos declaraciones: lo que pagas en España se declara allí aplicando el convenio. Ojo: España tiene convenio con la mayoría de países de la región, pero no con Perú (firmado en 2006, sin ratificar).

Modelos de compra típicos · qué conviene a quién

Uso propio · segunda residencia

Compras para usarlo cuando viajas a Madrid o como base en Europa. Fiscalmente: modelo 210 anual con imputación de rentas (1,1-2 % del valor catastral al 24 % si resides fuera de la UE), IBI, tasa de residuos y comunidad. Aquí el motor es el uso personal, no la rentabilidad.

Alquiler de larga duración

Compras para alquilar a un inquilino estable. Fiscalmente: modelo 210 sobre rendimientos. Como referencia, idealista sitúa la rentabilidad bruta media en Madrid capital en el 4,7 % (segundo trimestre de 2026), por debajo de la media nacional; en los barrios más caros suele ser menor. Aplica la Ley 12/2023 de vivienda; a la fecha, la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas, pero es un marco que puede cambiar.

Alquiler turístico (VUT)

Cada vez más restringido. Hace falta registro autonómico y en el Registro Único de Arrendamientos, y desde abril de 2025 el acuerdo previo de tres quintas partes de la comunidad de propietarios. En Madrid capital, el Plan Reside (en vigor desde 2025) impide nuevas viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del distrito Centro y endurece las condiciones en otras zonas. Verifica la finca concreta antes de comprar con ese destino.

Reforma para reventa

Comprar un piso que necesita obra, reformarlo y venderlo. Es el modelo más exigente: depende de comprar bien, de controlar el coste y el plazo de la reforma y del momento del mercado. Fiscalmente, la ganancia se declara en el modelo 210 y el comprador retiene el 3 % en la escritura; la plusvalía municipal va aparte. No damos cifras de rentabilidad: cada operación es distinta y el resultado no está garantizado.

Reforma a distancia · cómo se hace

Una vez tienes el piso, seguir la reforma desde tu país es perfectamente posible si el sistema está claro desde el principio. Así trabajamos en Montereal:

• Presupuesto por partidas aceptado por escrito antes de empezar, con el alcance definido.
• Pagos por certificaciones según lo ejecutado, no por adelantado.
• Fotos semanales de la obra para que veas el avance real.
• Cambios valorados aparte: no se ejecutan hasta que los apruebas.
• Dirección facultativa del arquitecto que elijas cuando la obra la requiera; la constructora ejecuta y responde de su trabajo con las garantías de la LOE.

Puedes ver qué incluye cada tipo de obra en nuestras propuestas.

Errores típicos del comprador a distancia

Los desarrollamos en el artículo de cinco errores de los inversores iberoamericanos. En breve:

1. Comprar sin saber cuánto costará la reforma: las instalaciones antiguas son la principal fuente de sorpresas.
2. Comprar para alquiler turístico sin comprobar si la finca lo permite.
3. No comprobar el valor de referencia de Catastro, que es la base mínima del ITP.
4. No revisar actas y cuentas de la comunidad: las derramas por fachada, cubierta o ascensor llegan después.
5. Estimar la reforma con una calculadora que da PEM en lugar de lo que realmente se paga al constructor más impuestos.

Plazo orientativo total. Desde la decisión hasta tener el piso reformado, entre 6 y 12 meses como orden de magnitud: NIE y búsqueda, 1-2 meses; arras, financiación y escritura, 1-2 meses; presupuesto y, si hace falta, proyecto y licencia, de semanas a varios meses; obra integral, normalmente de 3 a 6 meses. Muchas de esas fases dependen de terceros.

Preguntas frecuentes